1주택자 양도세 비과세 요건

 
 
부동산 1주택자의 가장 큰 장점은 바로 매도시 양도소득세를 크게 낮출 수 있다는 점이겠죠. 즉, 1주택자는 일정 요건을 충족할 경우 양도세 면제 혜택을 받을 수 있기 때문에, 아파트를 매도할 계획이 있다면 조건과 혜택을 충분히 파악하고 매도 계획을 짜야겠습니다. 이번 글에서는 1가구 1주택 양도세 혜택의 기본 요건과 유의사항을 살펴보고, 실거래 시 주의해야 할 부분들을 짚어보겠습니다.
 
 

1주택자 양도세 비과세 요건

1주택자는 일정 요건을 충족하면 양도세가 면제되는 데요. 이를 위해선 크게 3가지 요건을 충족해야 합니다.  1주택 기준, 거주 및 보유 기간, 그리고 주택 가격입니다.

1. 1주택 기준

먼저 ‘1가구 1주택’의 정의는 본인과 배우자, 그리고 생계를 함께하는 직계존비속을 통틀어서 1개의 주택만을 보유한 상태를 말합니다. 만약 본인이나 배우자가 추가로 주택을 보유하고 있다면, 1가구 1주택 요건을 충족하지 못해 양도세 면제 혜택을 받을 수가 없는 것이죠. 단, 일시적으로 주택을 2채 보유한 경우(갈아타기로 인한 일시적 2주택 등) 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 양도세 면제가 가능합니다.

 

2. 거주, 보유 기간

2번째 조건은 거주기간과 보유기간에 대한 내용입니다. 해당 주택을 최소 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역 내 주택인 경우 2년 거주도 추가로 충족해야 합니다. 여기서 조정대상지역이란 부동산 가격이 급등하거나 투기 우려가 있는 지역으로, 조정대상지역에서는 더 엄격한 규제가 적용됩니다. 서울, 수도권 일부 지역은 조정대상지역에 포함되므로, 이 지역에서는는 2년 거주 요건을 충족해야만 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
 

3. 주택 가격

마지막으로, 주택가격이 12억 원 이하인 경우에만 양도세 면제가 적용됩니다. 만약 매도하려는 주택의 가격이 12억 원을 초과하면, 12억 원을 초과하는 금액에 대해서만 양도세가 부과됩니다. 기존 9억에서 2021년에 12억 원으로 상향 조정되었습니다.

 

 
 

거래시 주의할 점

이러한 양도세 면제 요건들을 충족하더라도, 매매 과정에서 놓치기 쉬운 부분들이 있습니다. 이런 부분들을 주의하지 않으면 불필요한 세금을 내게 될 수도 있으니 잘 살펴보도록 합시다.
 

1. 일시적 2주택

갈아타기, 결혼 등으로 새로운 주택을 구입한 후 기존 주택을 매도하는 경우 일시적으로 2주택자가 될 수 있습니다. 이때 일시적 2주택 규정을 잘 따져봐야 불이익을 피할 수 있습니다. 기본적으로 새 주택을 구입한 후 1년 이내에 기존 주택을 매도하면, 1가구 1주택자로 인정받아 양도세 혜택을 계속 받을 수 있습니다. 하지만 1년을 초과하면 양도세가 부과될 수 있으므로 매수, 매도 시기를 신중히 조정해야겠습니다.
 

2. 증여 및 상속

부모나 자녀로부터 주택을 증여받거나 상속받은 경우에도 1가구 1주택 요건을 잘 따져봐야합니다. 주택을 증여받으면 1주택자가 아닌 다주택자로 간주될 수 있기 때문이죠. 상속받은 주택의 경우 일정 요건을 충족하면 다주택자로 취급받지 않을 수도 있으니, 세부 규정을 꼼꼼히 확인해봐야 하겠습니다.
 

3. 주택 보유 기간

양도세 면제 혜택을 받기 위해서 보유 기간을 꼼꼼하게 따져보는 것도 중요합니다. 예를 들어 주택구입 날짜는 계약서 작성일이 아니라 잔금일 또는 등기 이전일을 기준으로 하며, 주택을 매도할 때 역시 잔금일이나 등기 이전일을 기준으로 삼습니다. 이때 기간 산정 오류로 인해 양도세가 과도하게 발생하는 경우가 종종 발생하니 2번 3번 꼼꼼하게 체크해봐야 합니다.
 

 

 

양도세 신고

양도세 면제 요건을 충족하는 것과 별도로 양도세 신고는 필수로 해야 합니다. 부동산을 매도한 후에는 30일 이내에 관할 세무서에 양도세 신고를 해야 하며, 면제 대상인 경우에도 이를 반드시 신고해야 양도세 혜택이 적용됩니다. 신고를 하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으니 꼭 주의해야겠죠
 
 
당연한 말이겠습니다만, 1가구 1주택 양도세 혜택은 잘 활용하면 상당한 절세 효과를 볼 수 있습니다. 반대로 말하면 양도세 조건을 잘 따져서 체크해보지 않으면 양도세 폭탄을 맞을 수도 있다는 뜻입니다. 위에서 설명한 것처럼 거주 및 보유 기간, 주택 가격, 일시적 2주택 등 여러 조건들을 평소에도 주의 깊게 관리해야 합니다. 특히, 실거래 시 주택 보유 기간과 매도 시점을 정확하게 계산하고, 관련 규정을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요하겠습니다. 우리 모두 꼼꼼하게 체크해서 부자가 되는 길로 한걸음 더 가까워지기를 기원합니다.
 

 

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